Fragen und Antworten

Wie funktioniert eigentlich eine Investition in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?


page1_img3 Sie haben alle Rechte als Eigentümer.

Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Der Kauf beinhaltet eine Eintragung im Grundbuch, ganz so wie bei jeder anderen Immobilie auch.

page1_img3 Ein Anschlussvertrag ist meist möglich.

Der Ablauf des Pachtvertrages bedeutet nicht, dass das Objekt nicht mehr wie bisher genutzt wird. Es ist sehr wahrscheinlich, dass ein neuer Pachtvertrag mit dem bisherigen oder einem anderen Betreiber geschlossen wird.Nach Ende des Pachtvertrages können die pflegebedürftigen Bewohner schließlich nicht einfach ausziehen - die Betreuung muss in jedem Fall fortgeführt werden.

Schwieriger kann es werden, wenn der bisherige Betreiber es so einrichtet, dass mit Ablauf seines Pachtvertrages das Heim nur schlecht belegt ist. Dies hätte aber auch nur die Auswirkung, dass ein neuer Betreiber schwieriger gefunden werden könnte. Aber auch dieser Fall ist unwahrscheinlich, weil der alte Betreiber dann Bewerber ablehnen müsste und so bewusst auf Umsatz verzichtete.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass auch über die Dauer des bestehenden Pachtvertrages ein weiterer Pachtvertrag mehr als wahrscheinlich ist.

page1_img3 Steuererklärung hält Positionen dafür vor.

Der Käufer als Vermieter unterliegt als natürliche Person in Deutschland der Einkommenssteuer. Vermietet der Käufer sein Pflegeapartment, so erzielt er Miet-/Pachteinnahmen, die der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ zuzurechnen sind. Guthabenzinsen aus der verzinslichen Anlage der Instandhaltungsrücklage stellen Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.

Die Gebäudeherstellungskosten können über 50 Jahre mit 2% pro Jahr steuerlich abgeschrieben werden.

page1_img3 Sie bekommen ihre Mieteinnahmen weiterhin.

Die Mietzahlung erfolgt pauschal auch bei Leerstand eines Apartments. Sie Erhalten Ihre Mietzahlungen also in jedem Fall, völlig unabhängig davon, ob das Apartment belegt ist, oder nicht.

Darüberhinaus ist die Höhe der Miete nicht an den regionalen Mietspiegel gebunden.

page1_img3 Haftungsleistungen & Risiken

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass in ein Pflegeheim nur Bewohner einziehen können, die nach Maßgabe der gesetzlichen Pflegeversicherung mindestens die Pflegestufe 1 zugewiesen bekommen haben. Betreutes Wohnen dagegen ist nichts anderes als eine normale Eigentumswohnung mit optionalen Zusatzleistungen, die unabhängig von Pflegestufen von jedermann bezogen werden können.

Die typischen Vermietrisiken wie Mieterwechsel, vorrübergehender Leerstand, Neuvermietung oder Ausbleiben der Mietzahlung bleiben beim betreuten Wohnen erhalten. Auch die Pflicht zur Instandhaltung oder Sanierungen bleiben im Unterschied zur Pflegeimmobilie bestehen. In einigen Fällen wird vom Betreiber jedoch auch hier ein langfristiger Mietvertrag angeboten, der diese Unwägbarkeiten ausschließen soll.

Wie sieht es mit der Sicherheit, der Rendite und dem Investitionsrisiko aus?


page1_img3 Ja, ist möglich

Ja, die Anschaffungskosten für ein Pflegeapartment, sowie für die anteiligen Gemeinschaftsanlagen, können - abzüglich der auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten - linear mit jährlich 2% abgeschrieben werden.

page1_img3 Eigenbedarfsklausel

Ja. In der Regel bietet der Betreiber allen Eigentümern ein Recht auf bevorzugte Belegung an - auch für Familienangehörige ersten und zweiten Grades.

page1_img3 Das ist sein Job!

Ja - ohne jede Einschränkung. Der Betreiber ist zudem für die Instandhaltung des gesamten Inventars und der Innenausstattung verantwortlich.

page1_img3 Wenn er das Geld dazu hätte...

Das hat finanzierungstechnische Gründe. Die meisten Betreiber möchten einen so hohen Anteil an Eigenkapital (ca. 4-5 Mill. Euro pro Pflegeheim) nicht dauerhaft binden. Die Finanzierung eines Betreibers wird von den Banken als gewerbliche Finanzierung eingestuft. Daher müssen ca. 35% Eigenkapital eingesetzt werden. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten mit weiteren 10%. Der verbleibende Teil ist Risikofinanzierung, die die Banken derzeit zu einem Zinssatz von 7 – 8% anbieten. Daher ist für den Betreiber das Mietmodell die wirtschaftlich günstigere Lösung.

page1_img3 Sie haben weiterhin Mieteinnahmen!

Das ist sicherlich keine erfreuliche Situation. Der Betreiber ist jedoch nicht der Endmieter - auch durch eine Insolvenz des Betreibers wird das Heim nicht plötzlich unbewohnt. Im Gegenteil - die Endmieter wohnen nach wie vor dort. Was aber viel wichtiger ist: die Miete wird auf jeden Fall von den Endmietern gezahlt. Über die Hausverwaltung wird dafür gesorgt, dass der insolvente Betreiber die Mieten nicht mehr ausgezahlt bekommt. Auf diese Weise kann der Eigentümer selbst in diesem Fall weiterhin seine Mietzahlungen erwarten. Natürlich ist nicht auszuschließen, dass bis zur Umstellung eventuell ein oder zwei Monate die Mietzahlungen ausfallen, aber in keinem Fall dauerhaft.

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